Att köpa en tomt och bygga i egen regi kan vara ett bra alternativ till tidigare omnämnda former för köp av bostad i Spanien. Det förekommer ofta att promotorn säljer ett paket till köparen som omfattar tomt och uppförande av byggnader. Utgångspunkten är att promotorn har lagfart på tomten.
Parterna upprättar ett entreprenadkontrakt där villkoren brukar stipuleras: att köparen skall betala en viss summa när grunden är färdig, att nästa betalning skall ske när väggarna är resta osv.
Kontraktet brukar även ange att köparen får lagfarten när bygget är klart och slutbetalning erlagts. Detta innebär att köparen får äganderätten till fastigheten först när lagfarten upprättats. Spansk lag säger nämligen att det som är uppfört på tomten tillhör den som har lagfart på marken.
Den som köper tomt i Spanien, precis som i Sverige, kan råka ut för att promotorn går i konkurs eller att fastigheten av annan anledning avhändas honom även om köparen har erlagt full betalning för fastigheten. För att undvika sådana problem skall köparen i denna typ av affärer alltid kräva att få lagfart på tomten först, innan entreprenad genomförs.
Det finns ytterligare en sak i detta sammanhang som en köpare i Spanien, precis som är fallet i vilket annat land som helst, måste kontrollera, nämligen att tomten ej är belastad med hypotek. Särskilt viktigt är detta om tomten är en avstyckning och om hypoteket flyttats ut från stamfastigheten till avstyckningarna.
Gällande planlagstiftning
Köp av mark i Spanien förutsätter – förutom de tidigare nämnda kontrollerna – att information inhämtas från kommunen om dess planlagstiftning och andra byggregler. Gällande planlagstiftning styrs av bestämmelserna i Ley del Suelo (lagen om mark) vilken kommer att kommenteras närmare i detta avsnitt. Följande byggnadsplaner finns i Spanien:
- Generalplan, (Plan General Municipal de Odenación Urbana) som är spanska kommunens grundläggande styrinstrument för utveckling av bebyggelse.
- Provisorisk plan (normas subsidiarias) används temporärt innan en generalplan blivit godkänd och har samma funktion som generalplanen.
- Tomtindelningsplan (Plan parcial) är en plan som ger bestämmelser om vilken minimitomt som behövs för en viss byggnation i Spanien och om själva byggnationen, dvs maximal byggvolym m m.
Klassificering av mark
Lagen om mark, “Ley del Suelo”, klassificerar marken i två eller tre kategorier beroende på om det finns fastställd generalplan i kommunen eller ej. Om fastställd generalplan finns klassas marken som urbano, urbanizable eller no urbanizable.
Finns ej fastställd generalplan reduceras marktyperna till endast urbano och no urbanizible. Vad betyder då dessa uttryck? Suelo urbano är mark som är godkänd för bebyggelse enligt programmet i generalplanen. Byggnader kan uppföras först sedan tomtindelningsplanen är godkänd.
Suelo no urbanizable betyder översatt från spanska ej bebyggbar mark, t ex jordbruksland eller miljöskyddsområden. Det finns också vissa andra begränsningar som kan förekomma, såsom närheten till flygplatser eller om marken är militärt område, nationalpark eller kustskyddat. De privaträttsliga begränsningarna utgörs huvudsakligen av olika typer av servitut.
Det första man skall tänka på efter att ha konstaterat att man har en mark som är byggbar är att bestämma vad man vill uppköra på sin tomt i Spanien (normativa urbanistica). Detta resulterar i ett byggprojekt som består av följande handlingar:
- budget
- ritningar
- kontraktsvillkor
När du har utformat ditt byggprojekt i Spanien, skall du utse en ansvarig byggledare som har hand om ditt projekt. Det är i regel en arkitekt och den fortlöpande kontrollen över bygget utövas av en s k aparejador som är en byggtekniker. Projektet skall godkännas av arkitektsamfundet som skall kontrollera att byggnationen ej strider mot planer och byggbestämmelser.
Byggnadstillstånd
Byggnadstillstånd (licencia de construccion på spanska) bestämmer vad du får bygga på tomten inom ramen för bestämmelserna i byggnadslovet. Ett sådant tillstånd fordras för all slags byggnation såväl inomhus som utomhus.
Innan byggnationen påbörjas, måste ansökan om tillstånd inlämnas till kommunens planeringsavdelning (Departamento de Urbanismo) i den spanska kommun där fastigheten är belägen. Handläggningen görs enligt följande:
- Man ansöker skriftligt och till ansökan bifogas ditt byggprojekt. Därefter granskas din ansökan och om den är korrekt vidarbefordras den till en kommunal byggnadsnämnd för prövning och uttalande. Alla personer som berörs ges tillfälle att yttra sig över ansökan, t ex ägarna till eventuella grannfastigheter. Därefter sker ett beviljande eller ett avslag på byggnadslovet. Normalt gäller ett bygglov för en viss, i förväg bestämd tid. Om man inte uppfört bygget inom utsatt tid blir det dock inte automatiskt ogiltigt. Det krävs ett administrativt beslut för att ett beviljat bygglov skall kunna förklaras ogiltigt.
- Efter att kommunen har besiktigat projektet får du ett bosättningstillstånd. Denna licens är nödvändig för att erhålla t ex elkontrakt.
- Så snart byggnationen är färdig kan du göra en nybyggnadsdeklaration (Declración de Obra Nueva) som innebär att byggnaden genom detta dokument skrivs in i fastighetsregistret.
Därmed har tomt och byggnad rättsligt förenats och kommer med i lagfarten (escritura). Kostnaden för en nybyggnadsdeklaration är ca 2 % av värdet av byggnationen (0,5 % för actosjuridicos, ca 50 000 i notariatkostnader och ca 30 000 för att registrera byggnaden i fastighetsregistret). Byggnadstillstånd beviljas under förutsättning att:
- huset ligger i en laglig urbanisation eller inom ett lagligt område
- husets storlek är enligt bestämmelserna
- byggnadslov har beviljats
I ansökan om byggnadstillstånd i Spanien måste det finnas ett budgetförslag på hela byggnadsarbetet med specificering på material, murning, elektricitet, snickerier samt arbetskostnader. Även om arbetet skall göras av ägaren själv måste priserna i budgeten motsvara yrkesmännens priser.
Befintlig byggnad eller nykonstruktion
Man skiljer mellan ombyggnad på redan befintlig byggnad (obra menor) och tillbyggnad eller uppförande av ny byggnad (obra mayor). Exempel på mindre arbeten är:
- omläggning av golv
- byte av kakel
- nya väggar inomhus
- uppsättning av dörrar, fönster eller galler
- uterum i trädgården
- trädgårdsmurar
I dessa fall behövs ej några ritningar, och byggnadstillståndet bevilj as normalt på några dagar efter att ritningarna har presenterats. Mer omfattande arbeten är t ex:
- uppförande av nytt hus
- tillbyggnad av rum, garage eller tak
- tillbyggnad av ny våning
- tak över trädgård eller temss
I Spanien fordras godkända ritningar i det här fallet av arkitektkollegiet (Colegio Arquitectos). Arkitektarvodet varierar mellan 5 och 10 % av byggkostnaderna exkl kostnader för byggnadstillståndet.
Entreprenadkontraktet
När du som köpare förvissat dig om att bygglov kan erhållas skall du begära in anbud på bygget från olika byggmästare. Uppgiften att infordra anbud och gå igenom dessa är i regel ett omfattande arbete som bör göras av en byggnadskunnig person.
När du har bestämt vilken byggmästare du vill anlita, återstår att upprätta ett kontrakt med honom på underlag av de projekthandlingar som godkänts av arkitektsamfundet. Bland de punkter i kontraktet som är särskilt viktiga bör nämnas:
- betalningsplaner, dvs när skall du betala byggaren under byggnationens gång
- entreprenadtidens längd, dvs hur lång tid bygget skall ta
- kvalitet på material, dvs specificering på allt material som kakel, golvbeläggning, färg etc
- rätt för köparen att hålla inne viss del av betalning tills arbetet avslutats
- skadestånd om byggmästare ej färdigställer inom den tid som kontraktet föreskriver
Ett vanligt problem vid entreprenad är tilläggs- och ändringsarbeten. Begär alltid tilläggsoffert så fort det blir aktuellt med sådant arbete.
Välj rätt byggmästare
Säkert kan det vara en mycket god affär att bygga själv i Spanien, men det kräver antingen egen kompetens eller tillgång till seriösa rådgivare. Vad bör man tänka på när man väljer spansk eller utländsk byggnadsfirma för ny- och ombyggnadsarbeten? Innan arbetet påbörjas skall man begära en skriftlig offert av byggnadsfirman där följande saker skall finnas med:
- uppgifter på byggnadsfirman
- uppgifter på beställaren
- mängden av byggnadsmaterial
- fabrikat på kakel, kranar, dörrar etc
- beskrivning av arbetet med arbets- och materialkostnaden
- fullständigt pris inkl skatter
- tid for avslutat arbete
- garantier vid t ex förseningar i arbetet
- betalningsplan
- datum samt byggmästarens och beställarens underskrift
Offerten är normalt kostnadsfri och under arbetets gång är byggmästaren ansvarig för alla skador som han och hans anställda kan orsaka på byggnaden, på andra byggnader eller på personer.
När arbetet är avslutat skall det besiktigas och godkännas av spanska byggnadsinspektionen. Om kostnaden för utfört arbete överstiger tidigare beviljad gräns, skall mellanskillnaden betalas av husets ägare. Om gata eller trottoar utnyttjas för upplag av byggnadsmaterial, grus eller skräp, måste man efter arbetets slutförande betala en avgift för utnyttjandet av denna allmänna väg.
Om inte byggnadslov (att jag får bebygga tomten) i Spanien har begärts, eller om byggnaden inte motsvarar byggnadstillståndet (vad jag får bygga på tomten) utkrävs böter. De varierar mellan 1-5 procent av byggnadsbudgeten om byggnationen godkännes och mellan 10-20 procent om byggnationen inte godkännes. I det sista fallet krävs att byggnationen rivs.
Förutom böterna måste man i Spanien betala en avgift på avslutat arbete, vars storlek bestäms av byggnadsinspektören på rådhuset. Om fastigheten är belägen nära stranden måste man ha särskilt tillstånd av Departamento de Costas, dvs “kustdepartementet” i Madrid.