Köp av lägenhet i Spanien

Den grundläggande skillnaden mellan svensk och spansk rätt vid köp av lägenhet är att i Spanien erhålles lagfart, dvs direkt äganderätt. I Sverige är det endast möjligt att äga bostad indirekt exempelvis via andel i bostadsrättsförening, ett system som inte finns i Spanien.

Här köper man sin lägenhet och sedan har man bara driftskostnader, dvs el och vatten, samt en mindre avgift till en ”comunidad”, som är en sammanslutning av alla ägarna i fastigheten. Den avgiften skall täcka trappstädning, underhåll av gemensam pool (som är vanligt i turistområden), underhåll av de gemensamma utrymmena, fastighetsskötare och fastighetens försäkring.

Köpa lägenhet med stor terrass

Ett gott råd till dig som funderar på att köpa fastighet i Spanien är att satsa på en stor balkong eller, om du har råd, en takvåning som alltid har extra stora terrasser, helt enkelt för att klimatet i Spanien ger dig möjlighet att vistas utomhus nästan hela året. Lägenheten blir en plats där du sover, läser eller tittar på TV och det sociala umgänget med vänner och bekanta sker oftare på barer och restauranger än i Sverige. Både klimatet och prisnivån i Spanien tillåter detta.

Förråd i Spanien

Köper du lägenhet i Spanien kommer du att märka att det inte förekommer några vinds- eller källarförråd. Problemet är att dessa inte heller finns inne i själva fastigheten. Tvättstuga finns det inte heller, och därför har man tvättmaskinen i köket tillsammans med de övriga vitvarorna.

Många svenskar i Spanien gör därför om ett av sovrummen till förråd och tvättstuga, om man absolut vill ha det som man är van vid. Köper man en nybyggd lägenhet är det ofta möjligt att förhandla sig till en ändring från början. Det är också förklaringen till varför det hänger så mycket tvätt på spanska balkonger – det finns inget annat ställe att hänga den på! Trots att det är förbjudet i spansk lag.

Tips vid köp av lägenhet i Spanien

Svensken som kommer till Spanien för att köpa hus eller lägenhet bör tänka på följande tips:

  • Det är gott om objekt till salu. Vårt tips är att du satsar några dagar och ser så många objekt som det bara går innan du bestämmer dig för ett köp. Det finns ingen anledning att förhasta sig, objekten “springer inte sin väg”.
  • Kvalitet och läge är på lång sikt avgörande för eventuell värdestegring. Kom ihåg att fastigheter byggda på 70-talet och tidigare, ofta har sämre kvalitet.
  • Ytterligare ett tips är att anlita bara seriösa advokater, mäklare eller gestorer. Det är visserligen inte lätt att veta vilka som är seriösa, men ett bra sätt är att höra med sin bankförbindelse, eller personer som bott på platsen en längre tid.

När du väl bestämt dig för att köpa ett visst objekt, måste du kontrollera vissa saker innan avtalet skrivs under. Det är alltså inte längre några tips som vi ger här, utan det är verkligen ett måste att du verkligen gör de här sakerna.

Första tipset är att kolla räkningar. Om ditt blivande hus har obetald kommunalskatt eller andra obetalda räkningar skall du inte fullfölja köpet innan ägaren visat att skulderna är betalda. Om detta inte är möjligt bör du dra av skuldbeloppet från köpeskillingen och sedan själv (eller via ditt ombud) betala till respektive myndighet.

Nedan hittar du en lista på fler tips som du inte får missa när du köper lägenhet eller villa i Spanien:

  • Undersök hos kommunen (Departamento de Recaudaci6n) att fastighetsskatter är betalda.
  • Kontrollera med ägarföreningen (Comunidad de Propietarios) att avgifterna är betalda.
  • Begär utdrag från fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) i den kommun där fastigheten är belägen. Denna s k nota simple visar ägarförhållandena, hur fastigheten bildats, eventuella överlåtelsen, om fastigheten är belastad med hypotek, servitut eller om det finns någon kvarstad (embargo).
  • Kontrollera med vattenbolaget (Compania de Aguas) och elbolaget (Compania Sevillana de Electricidad) om det finns några obetalda räkningar.
  • En sak som du som presumtiv köpare ofta kan glömma att kontrollera är det dolda skattekrav som myndigheterna eventuellt kan ha på grund av att säljaren deklarerat ett för lågt värde i sin lagfart (Escritura publica), när han i sin tur köpte fastigheten. Detta gäller fem år sedan. Fram till för några år sedan var en vanlig regel i Spanien att när en fastighet såldes deklarerade parterna kanske endast hälften eller 1/3 av det verkliga priset, köparen minskade därigenom överlåtelseskatten och säljaren reavinsten. Det lägenhetspris som fastställts inför notarien ligger till grund iför skatter och avgifter. Idag är myndigheterna mycket observanta på dessa frågor och köparen skall kräva att lagfartshandlingen upptar det faktiska priset, därför att överlåtelseskatter belastar fastigheten oberoende av vem som officiellt äger den. Detta innebär att det alltid är den nye köparen som i sista hand får betala om det ej har gått fem år, därefter preskriberas det.
  • Slutligen bör köparen göra en besiktning av fastigheten/lägenheten. Fukt, mögel, elsystem och VVS är vad du särskilt skall vara observant på. Kom ihåg att det är lättare att pruta på priset före köpet, än att komma i efterhand och begära avdrag på grund av felaktigheter.

Val av mäklare vid köp av lägenhet i Spanien

Här finns anledning att se upp då det förekommer många personer som kallar sig för mäklare i Spanien. Många svenskar har blivit lurade av dessa vid köp av lägenhet. Det är vanligt att utlänningar uppträder som mäklare och att företaget i fråga kan visa upp en mäklarlicens. Verkligheten är dock att en person med t ex en API-licens på papperet står som ansvarig men egentligen inte har något att göra med verksamheten.

Anlita endast auktoriserade mäklare med API-licens när du köper din spanska fastighet – Agente de propiedad inmobiliaria eller GIPE-licens. Den senare står för Gestor Intermediario en Promociones de Edificaciones. Dessa licenser är ett tecken på att du har att göra med välutbildade och ansvarsfulla spanska fastighetsmäklare.

Banklån vid köp av fastighet

Man kan köpa sin lägenhet med hjälp av spanska fastighetslån, precis som i Sverige, och avbetalningstiden är normalt 10-20 år. Som säkerhet tar banken fastigheten och lånet blir inskrivet i lagfarten (escritura) inför notarien.

Annuitetslån är ganska vanliga i Spanien där man betalar en fixerad summa varje månad, vilket är en kombination av ränta och amortering, där räntan utgör den största delen i början, och i slutet amorteringen. Totalkostnaden kan dock ändras genom att det statliga diskontot sänks eller höjs.

Kostnader vid köp av lägenhet och villa i Spanien

Notariekostnader

Beloppet beror på köpesummans storlek och berör både köpare och säljare. Betalningen görs enligt överenskommelse mellan parterna och vanligtvis betalar köparen även om lagen säger följande: Köparen av lägenheten skall betala den nya lagfarten (copia autorizada) och säljaren arbetet som notarien lägger ned på att skriva den, en s k matriz. Normalt är det en procentuell fördelning 20-80.

Kostnader vid registreringen

Beloppet är en procentsats av köpesumman i lagfarten.

Moms och stämpelavgift

Moms och stämpelavgift för överföring av nybyggd fastighet eller köp direkt från en byggfirma.
För bostäder betalas moms på lagfartsvärdet (IVA 7% + 0,5% (stämpelavgift) för Actos Juridicos Documentados (juridiska dokument).
För affärslokaler, tomtmark och garage är momsen 16 % + 0,5 %. Momsen betalas direkt till byggmästaren eller till skattekontoret (Hacienda).

Skatt vid överföring av begagnade fastigheter och all tomtmark ej ägd av fastighetsbolag

En speciell överföringsskatt (Impuestos de Transmiciones Patrimaniales) på 6 % skall betalas på lagfartsvärdet för ej nybyggda fastigheter och tomtmark. Denna skatt skall betalas till oficina liquidadora, som i Andalusien är det lokala skattekontoret för Junta de Andalucia, beläget i samma lokaler som fastighetsregistret.

Värdestegringsskatt på mark

Det förekommer en särskild kommunal så kallad värdestegringsskatt på mark, plusvalia. Denna skatt skall enligt lag betalas av säljaren men det är vanligt att säljaren försöker vältra över denna skatt på köparen.

10 % deposition av köpeskillingen

Om säljaren är en icke resident fysisk eller juridisk person måste köparen hålla inne 10 % av köpeskillingen som skall inbetalas för säljares räkning till skattemyndigheterna. Detta gäller ej om säljaren har ägt sin fastighet i mer än 10 år.

Av ovanstående uppställning ser vi att dessa avgifter uppgår till ca 8% av den deklarerade köpeskillingen vid köp av t ex ett radhus eller en lägenhet som är fyra år gammalt. Allt skall betalas inom 30 dagar, annars tillkommer straffavgift. I och med den nu upprättade offentliga handlingen kan köparen inskriva sitt förvärv i fastighetsregistret, (Registro de la Propiedad). Detta kan ombesörjes av notarien, ett ombud (advokat eller gestoria) eller av köparen själv.

Det är viktigt att känna till att det är först vid inskrivningen som köparen får ett sakrättsligt skydd dvs köpet kan nu ej angripas av tredje man. Tyvärr är det en vanlig uppfattning bland svenskar som köper fastighet i Spanien att när man väl fått sin lagfart underskriven hos notarien är allt klart. Följande situation kan belysa vad som i värsta fall kan inträffa:
Den bedräglige A säljer sin fastighet till B och parterna upprättar lagfart inför notarien X som ej meddelar fastighetsregistret. A säljer även fastigheten till C varvid lagfart upprättas inför notarien Y. Det är möjligt att upprätta en lagfart inför vilken notarie som helst i Spanien, man är inte bunden av en notarie i den ort där lägenheten är belägen. Rätt ägare i detta fall blir den som i god tro först registrerar sitt förvärv i fastighetsregistret.

Köpeproceduren

Sedan du som köpare förvissat dig om att alla kontrollåtgärder är gjorda återstår nu att formalisera avtalet om köp av lägenhet. Skillnaden mellan svensk och spansk rätt vad avser köp av fast egendom har givit upphov till många missförstånd, vilka ofta lett till rättsförluster.
I Spanien skiljer man mellan privata handlingar/dokument och dokument som är upprättade inför notarius publicus. Det är här på sin plats att förklara innebörden av institutionen “notarius publicus” som spelar en relativt obetydlig roll i Sverige, men som är en av grundpelarna det spanska rättssystemet.
Notarien (El Notario) är en utbildad jurist med komplettering av särskild notarieexamen (mycket krävande). Notarien utövar sin verksamhet från sitt kontor (Notaria) både som rådgivare åt allmänheten och såsom av spanska staten auktoriserad offentlig tjänsteman. Notarien tar betalt enligt en taxa fastställd av staten.
Notariens viktigaste funktioner är följande:

  • på parts begäran upprätta dokument (t ex avtal) enligt parternas vilja, som ej strider mot tvingande lagstiftning
  • utforma dokument som till formen är riktiga
  • vara vittne till att parterna undertecknat dokument samt förvissa sig om att parterna förstått innebörden av detsamma
  • kontrollera att parternas uppgifter beträffande rättshandlingsförmåga, äganderätt m m är riktiga, genom uppvisande av identitetshandlingar och genom att undersöka detta i Registro de la Propiedad (detta skall dock krävas av köparen, annars gör notarien det inte)
  • arkivera alla originalhandlingar som upprättats
  • till parterna expediera kopior av dokument och meddela fastighetsregistret att försäljning har skett om köparen så vill.

Escritura publica

Det är vanligt i Spanien att parterna i en fastighetsaffär först upprättar ett privatkontrakt (contrato privado) som reglerar rättigheter och skyldigheter vid lägenhetsköp, efter samma mönster som innehållet i ett svenskt köpeavtal.

Med hänsyn till att det spanska rättssystemet inte tillmäter privata handlingar särskilt stort värde skall ett sådant avtal aldrig ligga till grund för betalning av fastigheten (bortsett från en eventuell handpenning).

Köparen övertar den köpta fastigheten genom att tillsammans med säljaren deklarera överlåtelsen inför en notarius publicus. Dokumentet som parterna undertecknar inför notarius publicus kallas för escriturapublica, dvs lagfart.

Köparen och säljaren skall inställa sig personligen (eller låta sig representeras genom fullmakt) inför notarien. Fullmakten måste även den upprättas inför notarie. Det viktigaste i denna procedur är att säljaren förklarar att han överlåter fastigheten till köparen för ett visst pris (deklarationsvärdet), och att köparen har betalat detta pris.

Är köparen icke resident och köper av en resident krävs ett certifikat från banken, ett s k Certificado Bancario, för valutareglering, om han ej betalat utomlands. Då måste detta påpekas.

I escrituran beskrivs också vilken fastighet det gäller och dess exakta storlek. Vidare vilka gränser den har till grannfastigheter samt eventuella servitut och hypotek som belastar fastigheten. Andra eventuella överenskommelser parterna emellan måste också anges.

Notarien läser till slut upp överenskommelsen mellan parterna och därefter signeras handlingen av dessa jämte notarien. Innan han skriver under frågar han om parterna har förstått innehållet. Om du som köper lägenhet inte talar bra spanska är det nödvändigt att ha en tolk eller översättare med dig. Om du inte bekräftar inför notarien att du har förstått allt skriver han inte under.

Köparen har nu erhållit ett offentligt dokument på sitt köp och det är i detta skede (inför notarien) som man också vanligtvis betalar slutbeloppet och får besättningen av fastigheten, dvs nycklarna överlämnas.

Nu skall du meddela kommunen, elbolaget och vattenbolaget att fastigheten har bytt ägare så att kommande räkningar som gäller din nya lägenhet i Spanien blir utställda i ditt namn. I samband med att lagfart upprättas uppkommer en del skatter och avgifter.