Notera att en del information om fastighetsskatt i Spanien som presenteras nedan kan vara utdaterad. Har du märkt att något i denna artikel inte stämmer, är du välkommen att kontakta vår redaktion och ge oss tips om vad som bör uppdateras.
Ett innehav av bostad i Spanien kan ur skattemässig synpunkt delas upp i följande:

  1. Ägd fastighet. Du äger Själv hela fastigheten eller du äger en del i en fastighet. Detta gäller även om du inte har lagfart på fastigheten eller andelen. En fastighet i Spanien är endera privatbostadsfastighet eller näringsfastighet (precis som i Sverige)
  2. Bostadsrätt eller liknande. Du kan också disponera bostad i utlandet genom att äga aktier eller andelar i bolag, Förening eller liknande som medför nyttjanderätt till en bostad.
  3. Nyttjanderätt – ej ägd bostad. Du innehar din bostad med nyttjanderätt på längre eller kortare tid.

Ägd privatbostadsfastighet

I Spanien finns inte någon klassificering i fastighetstaxeringen om huruvida bostaden är privatbostad eller ej. För vad som skattemässigt är fastighet i Spanien gäller samma regler som om fastigheten låg i Sverige. En- och tvåfamiljshus är alltid privatbostad om de respektive delägarna använder minst hälften av fastigheten för eget boende.

Har fastigheten mer än två lägenheter där du äger en andel betraktas din andel som näringsfastighet. Vilken bostad som helst, även en enfamiljsvilla, som inte skall användas av dig som ägare utan hyrs ut skall alltid deklareras som näringsfastighet. Äger du en enfamiljsvilla som tillhör en jordbruksfastighet klassas den som näringsfastighet.

Intäkter och kostnader fastighet

Intäkter och kostnader

Är din privatbostad inte uthyrd skall du ej betala någon annan skatt i Sverige än fastighetsskatt. Om du däremot hyr ut din fastighet skall inkomsten deklareras under “kapital” och som intäkt tas den faktiska hyresinkomsten upp. Till skillnad från den spanska deklarationen skall något förmånsvärde för eget utnyttjande ej redovisas.

Från denna hyresintäkt får du dra av ett schablonavdrag samt en procentsats av hyresintäkten. Detta är ditt maximala avdrag oavsett om de faktiska kostnaderna varit högre. Avdraget får heller inte överstiga intäkten. Räntekostnader för din privatbostad i Spanien är avdragsgilla under “inkomst av kapital”.

Försäljning av privatbostadfastigheten

Försäljning av din spanska fastighet reavinstbeskattas under “kapital” på samma sätt som om fastigheten låg i Sverige. Uppskov av reavinst gäller inte för privatbostad i Spanien. För tidigare konventionellt beskattade fastigheter i utlandet, som övergick till att bli privatbostadsfastigheter vid årsskiftet 1990/91, gäller att värdeminskningsavdrag och avdrag för värdehöjande reparationer gjorda före den I januari 1991 återförs till beskattning.

När fastigheten säljs skall den redovisas i inkomstslaget näringsverksamhet. Om reavinsten beräknas enligt övergångsbestämmelserna behöver inte tidigare gjorda värdeminsknings-avdrag återföras till beskattning. Om sådan inkomst redovisas i näringsverksamhet kan man få avdrag för gamla underskottsavdrag som inte är utnyttjade.

Andelshus och andra näringsfastigheter

Är din fastighet inte privatbostadsfastighet så är den näringsfastighet. I så fall betalar du inte någon fastighetsskatt i Sverige. Intäkt skall deklareras på samma sätt som om fastigheten var belägen i Sverige och inkomstberäkningen följer samma regler. Som intäkt skall du ta upp:

  • värdet av bostadsförmånen, dvs. vad du skulle ha fått betala om du själv hyrt den
  • faktisk hyresinkomst som du fått vid uthyrning

Värdet av bostadsförmånen måste tas upp oavsett om du faktiskt har bott i ditt hus eller ej. Du skall beräkna värdet för den tid du haft fastigheten disponibel för dig själv. Det innebär att om du har kunnat använda den hela året men bara bott där under t ex fem månader under vintern, skall förmånsvärdet ändå beräknas för hela året.

Huvudregeln för beräkningen av detta förmånsvärde är de normala hyrespriser som galler i Spanien och på den ort där fastigheten är belägen. Hänsyn skall tas till eventuella fluktuationer i hyrespriset beroende på säsong.

På Costa del Sol får du kanske tre-fyra gånger högre hyra under juli-augusti som under vintermånaderna. Är fastigheten ej uthyrd tar du upp en genomsnittlig årshyra och förklarar samtidigt för skattemyndigheten hur den är uträknad. Hyr du ut fastigheten under en del av året skall ditt förmånsvärde beräknas iför den återstående delen av året som om du faktiskt har disponerat bostaden för egen del. Oavsett om du bott där eller inte.

Avdragsgilla kostnader

Följande avdrag får man göra från intäkten enligt de regler som framgår av deklarationsblanketten.

  • lån på fastigheten
  • lån för förbättringar
  • försäkringspremier
  • reparationer
  • underhållskostnader
  • kostnader iför renhållning och el

Blir det överskott förs beloppet in på den särskilda självdeklarationens sista sida och blir det ett underskott gäller följande:

  • det framtida överskottet kan kvittas men bara i den spanska näringsfastigheten
  • underskottet kan avräknas mot eventuell reavinst när fastigheten säljes

Försäljning av näringsfastighet

När du säljer din spanska tvåfamiljsvilla skall reavinst eller reaförlust behandlas efter samma regler som skulle ha gällt om fastigheten låg i Sverige, och redovisas under “kapital”. Ackumulerade underskott får dras av men avdraget får inte överstiga den totala reavinsten. Eventuellt betald reavinstskatt i Spanien kan avräknas mot svensk skatt.

Nyttjanderätt (ej ägd bostad)

Med nyttjanderätt menas rättigheter som inte kan jämföras med ägande av fastighet. Det kan röra sig om en vanlig hyresrätt eller s k time-sharing. Med time-sharing menas normalt att du köpt ett semestercertifikat eller liknande som inte är en aktie/andel i ett bostadsföretag, men som ger innehavaren rätt att under en längre tid utnyttja en lägenhet under en viss del av året.

Intäkter och avdragsgilla kostnader

Det sker ej någon inkomstbeskattning pa innehavet av en nyttjanderätt. Om du däremot hyr ut den, i andra hand, är hyresinkomsten skattepliktig under “kapital”. Avdrag får göras på samma sätt som vid uthyrning av privatbostad. Ränteutgifter för lån som du tagit för köp av nyttjanderätten får du göra avdrag för. Svensk statlig fastighetsskatt tas inte ut på bostäder av detta slag.

Försäljning

En försäljning av nyttjanderätten beskattas enligt reglerna om reavinstskatt av lös egendom. Eftersom en nyttjanderätt dock inte är lösöre får du inte använda reglerna om fribelopp eller schablonregeln för beräkning av anskaffningskostnaden. Reaförlust är avdragsgill.

Skatt på hyresintäkt (utan att fastigheten varit uthyrd)

Som tillägg till fastighetsskatten tillkommer ytterligare en skatt som är mycket debatterad i dagsläget av både spanjorer och framför allt av utländska fastighetsägare. Spanjorer och resistenta samt ej resistenta utlänningar som äger fastighet i Spanien blir påförda en inkomst på 2 % av fastighetsvärdet (valor catastral) som från myndigheternas sida är en slags teoretisk hyras~ inkomst som läggs på deras övriga inkomst och beskattas. Det spelar alltså ingen roll om fastigheten varit uthyrd eller inte.

Har du en fastighet som är värderad till 20 000 000 euro så måste du ta upp 400 000 euro till beskattning. Pengar som du aldrig sett röken av. Är du icke resident innebär det att du betalar 25 % i skatt på beloppet, dvs. 100 000 euro. Om du verkligen hyr ut din bostad betalar du 25 % skatt på hyresinkomsten brutto. Denna inkomst skall betalas senast 25 dagar efter att du har erhållit hyran. Spanska skattemyndigheten är i detta fall ganska flexibel och accepterar normalt kvartalsinbetalning.

Spansk Skatt Privatbostad

Ägd privatbostadsfastighet

I Spanien finns inte någon klassificering i fastighetstaxeringen om huruvida bostaden är privatbostad eller ej. För vad som skattemässigt är fastighet i Spanien gäller samma regler som om fastigheten låg i Sverige. En- och tvåfamiljshus är alltid privatbostad om de respektive delägarna använder minst hälften av fastigheten för eget boende.

Har fastigheten mer än två lägenheter där du äger en andel betraktas din andel som näringsfastighet. Vilken bostad som helst, även en enfamiljsvilla, som inte skall användas av dig som ägare utan hyrs ut skall alltid deklareras som näringsfastighet. Äger du en enfamiljsvilla som tillhör en jordbruksfastighet klassas den som näringsfastighet.

Intäkter och kostnader

Är din privatbostad inte uthyrd skall du ej betala någon annan skatt i Sverige än fastighetsskatt. Om du däremot hyr ut din fastighet skall inkomsten deklareras under “kapital” och som intäkt tas den faktiska hyresinkomsten upp. Till skillnad från den spanska deklarationen skall något förmånsvärde för eget utnyttjande ej redovisas.

Från denna hyresintäkt får du dra av ett schablonavdrag samt en procentsats av hyresintäkten. Detta är ditt maximala avdrag oavsett om de faktiska kostnaderna varit högre. Avdraget får heller inte överstiga intäkten. Räntekostnader för din privatbostad i Spanien är avdragsgilla under “inkomst av kapital”.

Försäljning av privatbostadfastigheten

Försäljning av din spanska fastighet reavinstbeskattas under “kapital” på samma sätt som om fastigheten låg i Sverige. Uppskov av reavinst gäller inte för privatbostad i Spanien. För tidigare konventionellt beskattade fastigheter i utlandet, som övergick till att bli privatbostadsfastigheter vid årsskiftet 1990/91, gäller att värdeminskningsavdrag och avdrag för värdehöjande reparationer gjorda före den I januari 1991 återförs till beskattning.

När fastigheten säljs skall den redovisas i inkomstslaget näringsverksamhet. Om reavinsten beräknas enligt övergångsbestämmelserna behöver inte tidigare gjorda värdeminsknings-avdrag återföras till beskattning. Om sådan inkomst redovisas i näringsverksamhet kan man få avdrag för gamla underskottsavdrag som inte är utnyttjade.

5 % deposition vid fastighetsförsäljning

I januari 1992 kom en skärpning i reavinstbeskattningen för icke resistenta utlänningar som sålde sina fastigheter i Spanien. Under tidigare år och framför allt under 1980-talet hade spanska skattemyndigheten svårt att kräva in reavinstskatt från utlänningar som sålde sina fastigheter, ofta med hög reavinst. Detta kryphål utnyttjades av många nordeuropéer som sålde, tog pengarna och försvann rör alltid, långt bort från Spanien och från spansk reavinst.

De flesta kom aldrig tillbaka. Det insåg också de spanska myndigheterna ganska snart. För att täppa igen detta kryphål infördes en lag som gav skattemyndigheten möjlighet att vid samtliga försäljningar till resistenta eller icke resistenta som gjordes av icke residenta innehålla 5 % av köpeskillingen, oavsett om det uppkom realisationsvinst eller ej. Enligt den nya lagen blir både köpare och säljare tvungna att agera enligt följande:

Köparen skall göra detta:

5 % av försäljningspriset skall dras av från köpeskillingen och i säljarens namn deponeras hos Hacienda, som en garanti för säljarens eventuella realisationsvinst. Detta gäller ej om säljaren haft fastigheten i sitt namn i mer än 20 år och är privatperson. Juridiska personer är ej berättigade till något avdrag. Samtidigt måste köparen enligt lag fylla i blankett 211 från Hacienda. Originalet skall lämnas till myndigheten, en kopia ges till köparen och en till säljaren som bevis på inbetalningen. Köparen måste inom en månad från fastighetsköpet lämna in blankett 211 till myndigheten samt fysiskt betala in de tio procenten.

Säljaren måste göra detta:

Den icke residenta säljaren måste alltid lämna in en inkomstdeklaration vid fastighetsförsäljningen oavsett om det uppkommer reavinst eller ej. Blankett 210 (venta de inmueble) samt bilagan 210C (descripción del incremento) skall inlämnas inom tre månader från slutet av den tid som köparen fått på sig (en månad) för att betala in depositionen på 5 %. Deklarationen skall lämnas till den lokala skattemyndigheten (Hacienda – Agencia Tributaria). Reavinstskatten är alltid 35 % för den icke residenta säljaren.

Kommunal fastighetsskatt

Precis som i Sverige har också Spanien en kommunal fastighetsskatt (Impuesto sobra Bienes Inmuebles) som skall betalas varje år oavsett om du utnyttjar din fastighet eller inte. Denna fastighetsskatt var tidigare känd under namnet contribucidn urbana. Både residenter och icke residenter måste betala denna skatt.

Det har varit svårt för kommunerna att kräva in skatten och de flesta syndarna har varit utlänningar. I vissa fall har upp till 90 % av de obetalda fastighetsskatterna varit från resistenta och icke resistenta utlänningar av olika nationalitet. För att hitta ett botemedel mot den dåliga betalningsmoralen har många kommuner skärpt kraven på betald fastighetsskatt genom olika åtgärder.

Storleken på fastighetsskatten varierar stort från stad till stad. Den gemensamma nämnaren för alla är att den baseras på kommunens värdering av fastigheten (valor catastral).

Skatten varierar beroende på om fastigheten ligger i tättbebyggt område (urbana) eller ute på landsbygden (rusticas). Den är normalt 0,5 % i tättbebyggt område och 0,3 % i glesbygden men kan i vissa “dyrare” tättbebyggda områden gå ända upp till 1-1,5 % av taxeringsvärdet. Skatten skall betalas under en bestämd tid under året. Om skatten ej blir betald inom den föreskrivna tiden blir fastighetsägaren påförd en förseningsavgift på 20 % (recargo).